Kanaren – Die kanarische Regierung hat die gesetzlichen Vorgaben für Ferienhäuser erneut angepasst. Eigentümer bereits touristisch genutzter Immobilien erhalten mehr Zeit für die vorgeschriebene administrative Regularisierung. Gleichzeitig werden die technischen Anforderungen konkretisiert und die Kontrollmöglichkeiten der Behörden erweitert. Auch für La Palma, La Gomera und El Hierro gibt es wichtige Sonderregelungen.
Das neue Ferienhausgesetz beschäftigt Eigentümer, Vermieter und Gemeinden weiterhin. Nachdem das Parlament im November 2025 das Gesetz 6/2025 zur nachhaltigen Regulierung der touristischen Nutzung von Wohnraum verabschiedet hatte, folgten bereits weitere Anpassungen. Nun hat die kanarische Regierung am 9. November 2026 ein weiteres Dekretgesetz beschlossen, das offene Fragen klären und den Übergang zum neuen Regelwerk erleichtern soll.
Im Mittelpunkt stehen konkrete technische Anforderungen, die Betreiber von Ferienhäusern erfüllen und nachweisen müssen. Außerdem wird eine wichtige Frist verlängert: Wer seine Ferienimmobilie bereits vor Inkrafttreten der neuen Regelung touristisch genutzt hat und die behördliche Regularisierung noch abschließen muss, erhält dafür nun Zeit bis zum 31. Dezember 2027.
Die Regierung will damit verhindern, dass Eigentümer an unklaren oder noch nicht vollständig ausgearbeiteten technischen Vorgaben scheitern. Gleichzeitig sollen die zuständigen Behörden eine bessere Grundlage erhalten, um die Einhaltung der gesetzlichen Bedingungen zu überprüfen.
Ferienhäuser müssen technische Anforderungen nachweisen
Eine wesentliche Änderung betrifft die Einordnung der touristischen Nutzung von Wohnraum als sogenannte klassifizierte Tätigkeit. Damit sind Ferienhäuser nicht allein nach den touristischen Vorschriften zu beurteilen. Auch Vorgaben zu Sicherheit, Gesundheitsschutz, baulichen Voraussetzungen, Bewohnbarkeit und Zugänglichkeit spielen eine Rolle.
Das neue Dekretgesetz legt deshalb fest, welche Angaben und Nachweise eine technische Dokumentation mindestens enthalten muss. Eigentümer müssen damit belegen können, dass ihre Immobilie die einschlägigen Anforderungen erfüllt. Dazu gehören unter anderem:
- Lagepläne und Grundrisse der Immobilie, aus denen die räumliche Aufteilung hervorgeht.
- Fotografien des Gebäudes und der betreffenden Wohnung.
- Unterlagen zur erstmaligen Nutzung beziehungsweise zur entsprechenden Nutzungsgenehmigung der Immobilie.
- Nachweise zur baulichen Sicherheit, sofern diese im jeweiligen Fall erforderlich sind.
- Maßnahmen zum Brandschutz, darunter Rauchmelder, Feuerlöscher und gekennzeichnete Flucht- beziehungsweise Evakuierungswege.
- Zusätzliche Anforderungen für Ferienhäuser mit Swimmingpool sowie Vorgaben zur Zugänglichkeit.
Die technischen Anforderungen betreffen nicht ausschließlich bereits bestehende Ferienhäuser. Auch neue Immobilien, die künftig touristisch genutzt werden sollen, müssen diese Vorgaben berücksichtigen. Das gilt zunächst so lange, bis die endgültigen technischen Durchführungsbestimmungen verabschiedet sind.
Damit soll eine einheitlichere Grundlage für die Bewertung geschaffen werden. Bislang war die praktische Umsetzung teilweise schwierig, weil bestimmte technische Anforderungen noch nicht ausreichend konkretisiert waren. Die Regierung sieht in den neuen Vorgaben deshalb auch eine Möglichkeit, mehr Rechtssicherheit für Eigentümer und die zuständigen Verwaltungen herzustellen.
Neue Frist bis Ende Dezember 2027
Besonders wichtig für viele Betreiber ist die Verlängerung der Frist für die sogenannte vorherige Tätigkeitsmitteilung (comunicación previa de actividad clasificada). Diese betrifft Eigentümer, die ihre Ferienimmobilie bereits vor Inkrafttreten der neuen gesetzlichen Regelung touristisch betrieben haben, deren administrative Regularisierung aber noch nicht vollständig abgeschlossen ist.
Ursprünglich war diese Frist bereits durch eine Änderung im August 2026 auf den 31. Juli 2027 festgelegt worden. Mit dem neuen Dekretgesetz soll sie nun bis zum 31. Dezember 2027 verlängert werden. Damit kommen den Betroffenen weitere fünf Monate hinzu, um die erforderlichen Unterlagen zusammenzustellen und das Verfahren bei der zuständigen Gemeinde abzuschließen.
Wichtig ist dabei, dass die Fristverlängerung keine allgemeine Genehmigung für bislang nicht zugelassene Ferienhäuser darstellt. Sie betrifft ausdrücklich diejenigen, die bereits vor Inkrafttreten der neuen Regelung touristisch tätig waren und unter die entsprechenden Übergangsbestimmungen fallen. Die erforderlichen Erklärungen und Nachweise müssen weiterhin eingereicht werden.
Zur Dokumentation gehören neben den technischen Unterlagen auch Nachweise über den rechtlichen und baurechtlichen Status der Immobilie. Je nach Fall kann dafür beispielsweise eine kommunale Bescheinigung erforderlich sein, aus der hervorgeht, dass das Gebäude entsprechend den geltenden Vorschriften errichtet wurde und über die notwendigen Genehmigungen verfügt. Das neue Regelwerk soll insbesondere die technischen Anforderungen an die einzureichende Dokumentation genauer festlegen.
Fünf weitere Jahre für bestimmte Ferienhäuser
Das Dekretgesetz enthält darüber hinaus eine weitere Übergangsregelung. Nach Angaben der Regierung können Ferienhäuser, deren Regularisierung innerhalb der vorgesehenen Frist nicht abgeschlossen werden kann, ihre touristische Tätigkeit noch für weitere fünf Jahre fortsetzen. Nach Ablauf dieses zusätzlichen Zeitraums muss die touristische Nutzung beendet werden.
Diese Regelung bedeutet allerdings keine unbegrenzte Verlängerung und auch keine automatische dauerhafte Anerkennung einer Ferienimmobilie. Vielmehr soll sie einen zeitlich begrenzten Übergang ermöglichen. Welche konkreten Voraussetzungen im Einzelfall erfüllt sein müssen, ergibt sich aus dem endgültig veröffentlichten Gesetzestext und den jeweils geltenden Übergangsbestimmungen.
Die kanarische Regierung begründet die Anpassungen mit dem Ziel, die wirtschaftliche Tätigkeit nicht durch fehlende oder unklare technische Vorgaben unnötig zu behindern. Gleichzeitig soll der gesetzliche Rahmen weiterhin gewährleisten, dass touristisch genutzte Wohnimmobilien die vorgeschriebenen Sicherheits- und Qualitätsstandards erfüllen.
Gemeinden und Inselräte erhalten mehr Kontrollaufgaben
Neben den Pflichten der Eigentümer werden auch die Zuständigkeiten der öffentlichen Verwaltungen genauer geregelt. Die Gemeinden und Inselräte sollen die Einhaltung der Vorschriften künftig systematischer kontrollieren können.
Die Gemeinden müssen ihre Prüf- und Kontrollpläne innerhalb von höchstens zwei Jahren nach Inkrafttreten der entsprechenden Regelung für klassifizierte Tätigkeiten genehmigen und mit deren Umsetzung beginnen. Die einzelnen Kontrollpläne dürfen eine maximale Laufzeit von vier Jahren haben.
Damit erhält die kommunale Ebene eine klarere Grundlage für die Überprüfung der Ferienhäuser. Dabei geht es nicht nur darum, ob eine Immobilie im Tourismusregister eingetragen ist. Auch die tatsächlichen baulichen, technischen und sicherheitsbezogenen Voraussetzungen müssen den gesetzlichen Vorgaben entsprechen.
Sonderregeln für La Palma, La Gomera und El Hierro
Eine besondere Rolle spielen weiterhin die sogenannten Grünen Inseln El Hierro, La Gomera und La Palma. Die kanarische Regierung bekräftigt, dass dort das spezielle Gesetz 14/2019 zur territorialen Ordnung touristischer Aktivitäten auf diesen Inseln direkt und vorrangig angewendet werden soll.
Die territorialen und städtebaulichen Bestimmungen des neuen Ferienhausgesetzes 6/2025 sollen auf diesen drei Inseln deshalb erst ab dem 13. Dezember 2030 gelten. Bis dahin bleibt das besondere Regelwerk für El Hierro, La Gomera und La Palma maßgeblich. Damit soll den unterschiedlichen wirtschaftlichen und räumlichen Bedingungen dieser Inseln Rechnung getragen werden.
Eine weitere Sonderregelung betrifft Ferienhäuser auf La Palma, die durch den Vulkanausbruch im Jahr 2021 zerstört wurden. Diese Immobilien dürfen wieder aufgebaut und anschließend erneut touristisch genutzt werden. Dabei sollen die bisherige Kennzeichnung und die damit verbundenen Rechte erhalten bleiben.
Für diese Wiederaufbauten gilt außerdem eine wichtige Ausnahme: Sie müssen nicht die im neuen Ferienhausgesetz festgelegte Mindestdauer des Gebäudealters erfüllen. Auch das Alter und der ursprüngliche baurechtliche Status der zerstörten Gebäude werden berücksichtigt. Eine abweichende neue Regelung soll nur dann greifen, wenn sie für die Betroffenen günstiger ist.
Die Sonderbestimmungen sollen verhindern, dass Eigentümer, die durch den Vulkanausbruch ihr Ferienhaus verloren haben, durch die nachträglichen gesetzlichen Anforderungen zusätzliche Nachteile erleiden. Der Wiederaufbau und die erneute touristische Nutzung sollen dadurch erleichtert werden.
Neues Dekretgesetz ergänzt die bisherige Ferienhaus-Regelung
Die aktuellen Änderungen bauen auf dem Gesetz 6/2025 auf, das am 12. Dezember 2025 im Amtsblatt der Kanarischen Inseln veröffentlicht wurde und am darauffolgenden Tag in Kraft trat. Bereits im August 2026 hatte die Regierung mit dem Gesetz 7/2026 einzelne Bestimmungen angepasst und unter anderem den damals geltenden Termin für die Tätigkeitsmitteilung auf den 31. Juli 2027 festgelegt.
Das nun beschlossene Dekretgesetz soll diese Regelungen weiter präzisieren und die Frist erneut verlängern. Es tritt nach Angaben der Regierung am Tag nach seiner Veröffentlichung im Amtsblatt der Kanarischen Inseln (BOC) in Kraft. Die Regelungen sollen rückwirkend ab dem 13. Dezember 2025 gelten, also ab dem Zeitpunkt, an dem das ursprüngliche Gesetz 6/2025 wirksam wurde.
Für Eigentümer von Ferienhäusern bedeutet die Entscheidung vor allem mehr Zeit für die Zusammenstellung der geforderten Unterlagen. Die gesetzlichen Pflichten bleiben jedoch bestehen. Entscheidend wird daher sein, ob die jeweilige Immobilie die baurechtlichen und technischen Voraussetzungen erfüllt und die erforderliche Dokumentation fristgerecht bei den zuständigen Behörden eingereicht wird.
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