Spanien – Nur vier Tage nach der Niederlage im Abgeordnetenkongress und wenigen Stunden nach der offiziellen Ausrufung vorgezogener Neuwahlen für den 29. November 2026 hat die spanische Regierung im Ministerrat zwei überarbeitete Not-Wohnungsdekrete verabschiedet. Da die Cortes Generales mit der Einberufung der Neuwahlen formell aufgelöst wurden, wechselt das parlamentarische Verfahren in ein besonderes Gremium: die Ständige Deputation (Diputación Permanente). Dieses verfassungsrechtlich verankerte „Miniparlament“ übernimmt während der auftragsfreien Zeit zwischen zwei Legislaturperioden die Aufsicht über die Gesetzgebung. Die Verabschiedung von Dringlichkeitsverordnungen über dieses Organ ist nach Artikel 78 und Artikel 86 der Spanischen Verfassung vollkommen verfassungskonform. Die Exekutive nutzt diesen Weg, um die Kernelemente ihres Mieterschutzpakets trotz der veränderten Mehrheitsverhältnisse zu retten.

Der politische Rahmen: Die Vorgeschichte und das Ausweichen ins Notparlament

Die erneute Verabschiedung der Gesetzestexte erfolgt vor dem Hintergrund einer tiefen sozialen und politischen Krise. Auslöser der Rechtsreformen war die kontrovers diskutierte Zwangsräumung der 87-jährigen Rentnerin Maricarmen Abascal in Madrid, die landesweit zu Protesten führte und den Handlungsdruck auf die Politik drastisch erhöhte (siehe unseren Bericht zum Fall Maricarmen). Die Regierung reagierte daraufhin mit der Veröffentlichung umfangreicher Entschädigungs- und Schutzregelungen im Staatsanzeiger BOE (wie in unserem Artikel zur BOE-Veröffentlichung dargestellt).

Allerdings scheiterten die ursprünglichen Not-Verordnungen im Abgeordnetenkongress an einer Mehrheit aus Partido Popular, Vox und der katalanischen Junts per Catalunya (hier finden Sie alle Hintergründe zum gescheiterten Wohnungsgesetz). Mit der Parlamentsauflösung verlagert sich das parlamentarische Geschehen nun in die aus 69 Abgeordneten bestehende Ständige Deputation. In diesem verkleinerten Gremium spiegeln sich die Fraktionsgrößen proportional wider, wodurch die Regierung auf eine knappere und veränderte Stimmverteilung hofft als im Plenarsaal. Dennoch bleiben die Mehrheitsverhältnisse auch in der Ständigen Deputation eng umkämpft.

Das verabschiedete Gesetzespaket behält die wesentlichen Säulen des ursprünglichen Entwurfs bei: das Moratorium für Zwangsräumungen bis 2030, Beschränkungen für spekulative Immobilienkäufe sowie Kreditprogramme für den Ersterwerb von Wohneigentum. An mehreren Stellen wurden jedoch technische und inhaltliche Anpassungen vorgenommen, um verfahrensrechtliche Hürden zu nehmen.

Neuregelung der Mietanpassungen und Vertragsverlängerungen

Die wesentlichste inhaltliche Abweichung gegenüber der in der Vorwoche gescheiterten Regelung betrifft die Modalitäten zur jährlichen Aktualisierung von Mietverträgen. Das ursprüngliche Dekret sah eine Ausnahmeklausel vor, die Mieterhöhungen bis zum 31. Dezember 2027 strikt begrenzen sollte. Überstieg die vereinbarte Miete die Obergrenze des staatlichen Referenzpreisindex, war jegliche Erhöhung untersagt; andernfalls galt eine gesetzliche Obergrenze von maximal zwei Prozent. Nach dem Veto im Kongress ist diese feste Zweiprozent-Sperre entfallen.

Im überarbeiteten Text setzt die Regierung stattdessen auf eine flexible Verlängerungsoption. Mieter mit Mietverträgen, die bis zum 31. Dezember 2028 in Kraft sind, erhalten das Recht, eine außerordentliche Vertragsverlängerung von bis zu zwei Jahren zu beantragen. Diese Verlängerung erfolgt in jährlichen Abschnitten. Die Anpassung der Mieten während dieses Zeitraums richtet sich dabei nach den allgemeinen gesetzlichen Leitlinien für Indexanpassungen, anstatt an eine starre Mindest- oder Höchstgrenze von zwei Prozent gebunden zu sein.

Erweiterte Aufgaben für Casa 47 und langfristige Mietmodelle

Eine zentrale Rolle bei der Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum übernimmt die staatliche Boden- und Wohnungsgesellschaft Casa 47. Dem Unternehmen werden Bestände der Allgemeinen Finanzkasse der Sozialversicherung (TGSS) direkt übertragen, um sie dauerhaft dem öffentlichen Bestand an bezahlbaren Mietwohnungen zuzuführen.

Um Spekulationen vorzubeugen, unterliegen die von Casa 47 verwalteten Objekte strengen Preisbindungsvorschriften. Ein Verkauf über den festgelegten Obergrenzen für geförderten Wohnraum ist gesetzlich ausgeschlossen. Zudem führt der verabschiedete Rahmen ein Mietmodell mit erhöhter Vertragssicherheit ein, bei dem Mietverträge eine Laufzeit von bis zu 75 Jahren erreichen können. Diese Maßnahme knüpft an bisherige staatliche Förderungen an, darunter die im Juni freigegebenen 260 Millionen Euro zur Realisierung von 22 Projekten mit insgesamt 1.629 öffentlich geförderten Wohneinheiten.

Transparenzgebot für Werbeanzeigen und neue Steuererleichterungen

Die Verordnungen enthalten weiterhin Maßnahmen zur Regulierung von Saisonvermietungen und Zimmervermietungen, um die Umgehung regulärer Mietverträge zu verhindern. Eränzt wird dies durch verpflichtende Transparenzvorgaben für den Mietmarkt: Künftig muss jede Immobilienwerbung, jedes Mietangebot und jede gewerbliche Anzeige Transparenzdaten ausweisen. Dazu gehören:

• Der anwendbare staatliche Referenzindex für Mietpreise.
• Die gesetzlich zulässige Höchstmiete für das jeweilige Objekt.
• Der Hinweis, falls es sich beim Vermieter um einen Großeigentümer (gran tenedor) handelt.

Zur finanziellen Entlastung von Mieterhaushalten wird ein staatlicher Steuerabzug bei der Einkommensteuer (IRPF) eingeführt. Haushalte mit einem Jahreseinkommen unter 33.007,20 Euro können zehn Prozent der gezahlten Kaltmiete steuerlich geltend machen. Nach Berechnungen des Finanzministeriums entspricht dies bei einer durchschnittlichen monatlichen Miete von 800 Euro einer jährlichen Steuerersparnis von knapp 1.000 Euro. Darüber hinaus sieht das Paket die Wiederherstellung steuerlicher Regelungen für Ferienwohnungen sowie steuerliche Anreize für den Bau von Sozialwohnungen vor.

Räumungsschutz, Kostenübernahme und Regulierung von Immobilienfonds

Im Bereich des sozialen Schutzes stellt die Verordnung das Aussetzen von Zwangsräumungen für gefährdete Haushalte ohne Wohnungsalternative bis zum 31. Dezember 2030 wieder her. Um die Akzeptanz bei privaten Kleinvermietern zu erhöhen, enthält der Text eine Entschädigungsregelung: Die öffentliche Verwaltung übernimmt eventuelle Prozesskosten sowie Moratoriumszinsen, die Vermietern durch die vorübergehende Aussetzung von Räumungsverfahren entstehen.

Gleichzeitig werden die Regelungen gegen spekulative Aufkäufe verschärft. Die rechtliche Definition von Investment- und Spekulationsfonds (oft als „Geierfonds“ bezeichnet) wurde präzisiert, während bestehende Ausnahmetatbestände eingeschränkt wurden. Damit sollen rechtliche Schlupflöcher beim Erwerb von Wohnimmobilien geschlossen werden. Diese Beschränkungen gelten vorerst befristet bis Ende 2028.

Das Förderprogramm „TU CASA“ und der Social Impact Fund

Zur Unterstützung des Eigentumserwerbs mobilisiert die Regierung über das Programm „TU CASA“ Finanzmittel in Höhe von zehn Milliarden Euro. Das Programm sieht zins- und gebührenfreie Darlehen von bis zu 50.000 Euro vor. Damit können Käufer bis zu 20 Prozent des Immobilienwerts finanzieren, um fehlendes Eigenkapital beim Erstkauf auszugleichen. Der Mechanismus richtet sich vorrangig an jüngere Käufer, steht jedoch allen Altersgruppen offen.

Ergänzend dazu wurde der Social Impact Fund mit einem Volumen von 400 Millionen Euro ausgestattet. Dieser Fonds dient der Finanzierung und Förderung von Wohnbauprojekten gemeinnütziger und sozialer Träger. Zusätzliche staatliche Garantien im Umfang von 280 Millionen Euro sollen zudem den Einsatz industrialisierter Bauweisen beschleunigen und die Neuerstellung von bezahlbarem Wohnraum kapazitativ ausweiten.

Sonderregelung bei automatischen Vertragsverlängerungen

Die rechtliche Möglichkeit für Mieter, ihre Verträge nach Ablauf der gesetzlichen Mindestlaufzeit von fünf beziehungsweise sieben Jahren um zwei weitere Jahre zu verlängern, bleibt ein Kernbestandteil der Reform. Bei der Verfahrensabwicklung gibt es jedoch eine maßgebliche Änderung:

In der am Freitag abgelehnten Fassung war der Vermieter verpflichtet, eine Nichtverlängerung sechs Monate im Voraus anzukündigen, andernfalls drohte unter bestimmten Bedingungen eine Entschädigungszahlung von bis zu zwölf Monatsmieten. Im neuen Text ist das Inkrafttreten dieser automatischen Verlängerungsregel vom reinen Kabinettsbeschluss entkoppelt worden. Die Bestimmung tritt erst dann formell in Kraft, wenn die Ständige Deputation das Gesamtdekret bestätigt hat. Damit soll verhindert werden, dass während der Übergangsphase bis zu den Neuwahlen verfahrensrechtliche Unsicherheiten auf dem Mietmarkt entstehen.

Ausblick auf das Votum im Notparlament

Mit der Veröffentlichung im Staatsanzeiger sind die Not-Dekrete vorläufig in Kraft getreten, müssen jedoch innerhalb der gesetzlichen Frist von der Ständigen Deputation bestätigt werden. Die Abstimmung in diesem Gremium gilt als richtungsweisender Test für die verbleibende Durchsetzungsfähigkeit der geschäftsführenden Regierung vor dem Urnengang am 29. November 2026. Innerhalb von 30 tagen wird diese Abstimmung stattfinden. – TF

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