Gran Canaria – Gleich drei Urteile des obersten kanarischen Gerichtshofs zur Nutzung von Ferienapartments, für den eigenen Zweck und deren Vermietung werden wieder für Unruhe sorgen. Denn alle Urteile zwingen die Eigentümer der Ferienapartments, diese an einen einzigen Tourismusbetreiber abzugeben.
Die Urteile sind bereits im Juli 2025 ergangen und allesamt wurden sie durch die Eigentümer angefochten, jedoch abschließend ohne Erfolg. Begründet wird die Entscheidung damit, dass die „Vermietung an Touristen durch Einzelpersonen in als Hotels oder Ferienanlagen klassifizierten Gebäuden nicht gestattet ist“.
Außerdem dürfen die Eigentümer auch nicht in diesen Ferienapartments wohnen.
Der Oberste Gerichtshof der Kanarischen Inseln (TSJC) kommt zu dem Schluss, dass auch Ferienwohnungen in Touristenanlagen dem im Tourismusgesetz der Kanarischen Inseln vorgesehenen Grundsatz des einheitlichen Betriebs unterliegen. Artikel 38 dieses Gesetzes schreibt vor, dass alle Wohneinheiten (in diesem Fall jede Wohnung) innerhalb eines „einheitlichen Komplexes aus Gebäuden, Bauwerken oder homogenen Teilen davon“ einem einzigen Unternehmen (Tourismusveranstalter) unterstehen müssen.
Der Oberste Gerichtshof der Kanarischen Inseln bestätigte damit frühere Urteile von Streitgerichten in der Hauptstadt Gran Canarias, die wiederum die Verfügungen des Inselrats von Gran Canaria gegen die Nutzung dieser Immobilien als Ferienwohnungen bestätigt hatten.
Das argumentierten die Eigentümer
Die Eigentümer, vertreten durch denselben Anwalt, führten mehrere Gründe für ihren Versuch an, eine Genehmigung für den eigenständigen Betrieb dieser Unterkünfte zu erhalten.
Im Fall der Wohnung im Waikiki-Komplex erklärte der Eigentümer in seiner Berufung, er habe seine Wohnung dem Betreiber des Gebäudes, Servatur, zu finanziellen Bedingungen angeboten, die dieser nicht akzeptiert habe. Auf diese Ablehnung argumentierte der Eigentümer, er könne nicht daran gehindert werden, durch die individuelle Vermietung von Ferienwohnungen Einnahmen zu erzielen.
Er argumentierte außerdem, seine Wohnung sei nicht Teil des Hotelbetriebs und er sei lediglich Miteigentümer der Gemeinschaftsbereiche des Komplexes.
In Bezug auf den Kernpunkt des Rechtsstreits, den Grundsatz der einheitlichen Nutzung, vertrat der Eigentümer die Auffassung, dass dieser durch die Einschränkung der Dienstleistungsfreiheit gegen das Rechtssystem verstoße. Er wies darauf hin, dass dieser Grundsatz in seiner Anwendung ein „absolutes Verbot der touristischen Vermietung durch Einzelpersonen“ bedeute und „das Recht auf Unternehmens- und Eigentumsfreiheit einschränke“.
In den beiden anderen Fällen argumentierten die Berufungskläger, der Betreiber des Komplexes sei derzeit nicht aktiv und habe bereits die endgültige Einstellung seiner Tätigkeit mitgeteilt. Die Tatsache, dass die Wohnung weiterhin im Allgemeinen Tourismusregister eingetragen ist, sei „auf Verwaltungsvernachlässigung zurückzuführen“. Darüber hinaus argumentierten sie, dass das Grundstück gemäß der jüngsten Überarbeitung des Bebauungsplans der Insel Gran Canaria nicht für touristische, sondern für Wohnzwecke bestimmt sei und daher eine Nutzung als Ferienhaus möglich sei.
Der Gerichtshof wies alles zurück
Im Fall Waikiki betont die Streitkammer, dass sich die Wohnung in einem Hotelkomplex, Servatur, befindet, für den der Grundsatz der Betriebseinheit gilt. Das heißt, andere Betreiber können nicht nebeneinander bestehen, selbst wenn die Wohnung die Standards für eine Wohnimmobilie erfüllt oder als eigenständige Immobilie registriert ist. Die Richter stellten außerdem fest, dass die Ablehnung des Angebots des Eigentümers durch Servatur den Eigentümer nicht von seiner gesetzlichen Verpflichtung entbindet, die Immobilie an den Betreiber des Komplexes zu übertragen.
In Bezug auf den Bebauungsplan von Gran Canaria (PIO) verweist der TSJC auf den Allgemeinen Entwicklungsplan von San Bartolomé de Tirajana, der diese Grundstücke für die touristische Nutzung vorsieht. Er stellt zudem fest, dass es keine Aufzeichnungen darüber gibt, dass der Antrag des Betreibers des Tisalaya-Parks auf Betriebseinstellung „von der Verwaltung angenommen“ wurde, sodass dieser aus rechtlichen Gründen weiterhin der Betreiber bleibt.
Der Gerichtshof betont, dass der Grundsatz der Einheitlichkeit des Betriebs aus Gründen des Allgemeininteresses rechtlich geschützt und gerechtfertigt sei. Ziel sei es, die Erbringung von Dienstleistungen zu professionalisieren und qualitativ hochwertigen Tourismus anzubieten, um so den Verbrauchern touristischer Güter und Dienstleistungen einen besseren Schutz zu bieten.
Der Oberste Gerichtshof (TSJC) erkennt in diesen Urteilen die große soziale, wirtschaftliche und rechtliche Debatte über die starre, unnötige oder unverhältnismäßige Natur des Grundsatzes der Einheitlichkeit des Betriebs an. Er geht jedoch davon aus, dass die zwingenden Gründe des Allgemeininteresses, die seine Anwendung rechtfertigen, weiterhin bestehen.
Die Anwendung des kanarischen Tourismusgesetzes von 2013, das Eigentümern das Wohnen in ihren Immobilien untersagt und sie verpflichtet, diese an einen Betreiber zu übertragen, war äußerst umstritten. Im März letzten Jahres kündigte die kanarische Regierung die Aussetzung der Sanktionen gegen Eigentümer an, die ihre Immobilien nicht über einen Betreiber für touristische Zwecke betreiben.
Allerdings berichtete der Verband der kanarischen Ferienvermietungen (ASCAV) Anfang September, dass Wohnungs- und Bungalowbesitzer weiterhin mit Geldstrafen belegt werden, wenn sie ihre Wohnungen an Wochenenden oder im Urlaub nutzen, auch wenn sie weder darin wohnen noch sie vermieten. – TF
Weitere Artikel zum Thema:
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