Spanien – Nach den emotionalen Debatten um die Zwangsräumung der 87-jährigen Maricarmen Abascal hat die spanische Regierung Nägel mit Köpfen gemacht. Das spanische Staatsbulletin (BOE) hat am Mittwoch das erste von zwei umfassenden Königlichen Dekreten veröffentlicht, die den spanischen Wohnungsmarkt grundlegend neu ordnen sollen. Das 96 Seiten starke Dokument enthält radikale Einschränkungen für Spekulanten, steuerliche Entlastungen für Familien und einen weitreichenden Pfändungsschutz für sozial geschädigte Personen.

Parallel dazu sind bereits die Details des zweiten Gesetzespakets durchgesickert, das am Donnerstag im BOE offiziell publiziert wird. Es beinhaltet eine historische Verschärfung des Kündigungsschutzes: Vermieter, die einen Mietvertrag nach Ablauf der regulären Laufzeit ohne triftigen Grund nicht verlängern, werden zu einer hohen Entschädigungszahlung an den Mieter verpflichtet.

Ein Jahr Miete als Entschädigung bei grundloser Kündigung

Die folgenschwerste Neuerung des zweiten Dekrets betrifft die Verlängerung von Standard-Mietverträgen für den Hauptwohnsitz. Künftig gilt die Regel, dass ein Vertrag nach Ablauf der regulären fünfjährigen Mindestlaufzeit automatisch um weitere fünf Jahre verlängert wird.

Sollte der Eigentümer diese Verlängerung verweigern, ohne dass ein nachweisbarer Eigenbedarf für sich selbst oder Verwandte ersten Grades vorliegt, greifen strenge Schutzmechanismen:

• Kündigungsfrist: Der Vermieter muss das Ende des Mietverhältnisses mindestens sechs Monate im Voraus schriftlich ankündigen.
• Schadensersatz: Der Eigentümer ist verpflichtet, dem Mieter eine Entschädigung in Höhe von 12 Monatsmieten einer vergleichbaren Immobilie zu zahlen.

Mit dieser Maßnahme, die sich an europäischen Vorbildern orientiert, soll die vertragliche Unsicherheit für Millionen von Haushalten drastisch reduziert und das spekulative Auswechseln von Mietern unterbunden werden.

Schutzschild bis 2030 und Riegel für „Geierfonds“

Das bereits am Mittwoch im BOE veröffentlichte erste Dekret setzt den Schwerpunkt auf den Schutz vulnerabler Bevölkerungsgruppen und die Beschränkung von Großinvestoren. Der sogenannte „soziale Schutzschild“, der Zwangsräumungen von Menschen ohne alternative Wohnmöglichkeit aussetzt, wird bis zum 31. Dezember 2030 verlängert. Um die Rechtssicherheit für private Eigentümer zu wahren, verpflichtet sich der Staat, private Vermieter für entgangene Einnahmen finanziell zu entschädigen.

Zudem zieht die Regierung eine harte Grenze gegen spekulative Immobilienkäufe. Bis Ende 2028 ist es Unternehmen und Investmentfonds untersagt, Wohnungen oder gesamte Wohngebäude zu erwerben, wenn der Kaufpreis mehr als 30 Prozent unter dem aktuellen Verkehrswert liegt (Kauf zu weniger als 70 % des Gutachterwerts). Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn die erworbenen Objekte nachweislich dem sozialen Mietwohnungsbau zugeführt werden.

Regulierung von Saison- und Ferienwohnungen

Um Schlupflöcher zu schließen, mit denen Vermieter dem Regulierungsdruck bisher auswichen, greift das Dekret nun auch bei Kurzzeit- und Zimmervermietungen durch:

• Nachweispflicht für Saisonmiete: Bei befristeten Verträgen muss der konkrete Anlass für die vorübergehende Unterbringung (z. B. Studium oder temporäre Arbeit) explizit im Vertrag begründet werden. Fehlt dieser Nachweis oder überschreitet die Mietdauer 12 Monate, wird der Vertrag automatisch als regulärer Hauptwohnsitz eingestuft.
• Mehrwertsteuer auf Ferienwohnungen: Auf touristische Vermietungen von unter einem Monat Dauer wird künftig eine Mehrwertsteuer von 10 Prozent erhoben.
• IBI-Zuschlag für Kommunen: Gemeinden erhalten das Recht, einen Zuschlag von bis zu 50 Prozent auf die Grundsteuer (IBI) für Ferienimmobilien zu erheben. Bei Eigentümern mit vier oder mehr Touristengeschäften kann dieser Zuschlag auf bis zu 100 Prozent steigen.

Steuerliche Entlastungen für Familien und Anreize für faire Vermieter

Neben Restriktionen setzt die Regierung auf finanzielle Anreize für den Markt. Für Mieter mit einem Jahressteuerbasis-Einkommen von unter 33.007,20 Euro, die mehr als die Hälfte ihres Einkommens für die Miete aufwenden müssen, wird ein Steuerabzug von 10 Prozent bei der Einkommensteuer (IRPF) eingeführt. Nach Berechnungen der Finanzbehörde entspricht diese Einsparung für rund 1,6 Millionen Familien etwa einer Monatsmiete pro Jahr.

Private Vermieter profitieren weiterhin von einem Basis-Steuerabzug von 50 Prozent. Dieser kann auf bis zu 100 Prozent ansteigen, wenn der Eigentümer die Miete freiwillig um mehr als 5 Prozent gegenüber dem vorherigen Vertrag senkt. Wer hingegen die Miete um mehr als 20 Prozent anhebt, verliert den Großteil der Vergünstigungen und sieht seinen Abzug auf 15 Prozent schrumpfen.

Zur Förderung von Ersterwerbern führt der Staat das Instrument „Tu Casa“ (Dein Haus) ein. Familien mit festem Einkommen, aber fehlendem Eigenkapital, können damit staatliche Zinslos-Darlehen von bis zu 20 Prozent des Immobilienwerts (maximal 50.000 Euro) mit einer Laufzeit von zehn Jahren erhalten.

Showdown im Kongress am Freitag

Angesichts der Tragweite dieser Regierungsdekrete hat Moncloa das Parlament um ein außerordentliches Plenum am kommenden Freitag gebeten, um beide Gesetze im Eilverfahren zu validieren. Wohnungsbauministerin Isabel Rodríguez rief alle Fraktionen auf, „mit Weitblick und Großzügigkeit“ zu stimmen, um die Beschlüsse unverzüglich in geltendes Recht umzusetzen. – TF

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Nach dem Skandal um Maricarmen (87): Regierung zieht die Notbremse im spanischen Wohnungsmarkt, vom 29.09.2026

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