Spanien – Mit einer knappen Mehrheit hat das neue Wohn-Gesetz von Spanien am Donnerstag das Parlament passiert und wird nun im Senat (ähnlich Bundesrat) zur finalen Abstimmung eingereicht. Insgesamt stimmten 176 Abgeordnete für das Gesetz und 167 stimmten gegen das Gesetz, zudem gab es eine Enthaltung. Für das Gesetz stimmten die Abgeordneten der PSOE, UP, ERC, Bildu, Más País, Compromís und Teruel Existe. Alle anderen Parteien stimmten gegen das Gesetz, überwiegend auch mit der Begründung, dass dieses neue Gesetz lediglich den sogenannten „Okupas“, also illegalen Hausbesetzern zugutekommt.
Das sind die 25 wichtigsten Aspekte
- Autonome Regionen können Gebiete zu belastetem Wohngebiet erklären.
- Damit dies möglich ist, müssen die durchschnittlichen Kosten der Hypothek oder der Miete zuzüglich Grundversorger 30 % des Haushaltseinkommens (im Durchschnitt) übersteigen oder der Mietpreis muss in den vergangenen fünf Jahren um mehr als 3 % über dem IPC gestiegen sein.
- Einmal als belastetes Wohngebiet erklärt, gilt dies für drei Jahre, kann aber danach jährlich verlängert werden, dies muss jedoch dem spanischen Ministerium für Verkehr, Mobilität und Wohnungswesen mitgeteilt werden.
- Großbesitzer werden künftig alle Eigentümer sein, die zehn oder mehr Einheiten vermieten oder eine bebaute Fläche von 1.5000 Quadratmetern in der Vermietung haben. Wenn diese Eigentümer jedoch in einem belasteten Wohngebiet vermieten, gilt hier lediglich eine Grenze von fünf Vermietungen.
Gebiete auf Gran Canaria:
Auf Gran Canaria sind mögliche belastete Wohngebiete ggf. Las Palmas de Gran Canaria und viele Zonen im Süden der Insel (San Bartolomé de Tirajana, Santa Lucia de Tirajana und Mogán).
Regeln zu Mieten
- Großbesitzer in belasteten Wohngebieten müssen die Miete nach dem Referenzpreisindex festsetzen.
- Alle anderen Eigentümer dieser Gebiete können die Mieten von laufenden Verträgen in den kommenden drei Jahren dann nicht erhöhen, mit der Ausnahme, dass bei energetischer Sanierung eine Anhebung der Miete von bis zu 10 % erlaubt sein wird, sofern diese in den letzten zwei Jahren durchgeführt wurde.
- Auch neue Mietverträge in diesen Gebieten dürfen keine höhere Miete haben, als es der vorangegangene Mietvertrag auswies.
- Bei diesen Neuverträgen darf jedoch eine Erhöhung von 10 % angewendet werden, sofern die Mietverträge eine Mindestlaufzeit von 10 Jahren haben und es eine Klausel zur Verlängerung um weitere 10 Jahre für den Mieter gibt.
- Wohnungen, die in den letzten 10 Jahren nicht vermietet wurden, werden in diesen Gebieten an den Referenzpreisindex gebunden.
- Eigentümer können über die Einkommenssteuer zusätzlich zur Kasse gebeten werden, werden aber ggf. auch entlastet. Die Entlastung ist beispielsweise möglich, wenn eine Neuvermietung an junge Menschen zwischen 18 und 35 Jahren stattfindet.
- Die jährliche Anpassung (Erhöhung) der Miete durch den IPC fällt weg.
- Für das Jahr 2024 wird eine Preissteigerung von maximal 3 % auf Mieten festgelegt.
- Vor dem 31. Dezember 2024 wird ein neuer Referenzpreisindex definiert, welcher den IPC jedoch nicht übersteigen darf.
- Mietverträge können aufgrund nachgewiesener sozialer oder wirtschaftlicher Bedürftigkeit außerordentlich um ein Jahr verlängert werden.
- Mieten dürfen nicht mehr mit Bargeld bezahlt werden, es sei denn, eine der Parteien hat kein Bankkonto oder Zugang zu elektronischen Zahlungsmitteln.
- Es wird festgelegt, dass alle Kosten der Immobilienverwaltung und des Vertragsabschlusses vom Vermieter getragen werden müssen.
- Saisonale Mietverträge werden durch eine Arbeitsgruppe noch genauer ausgearbeitet. Dazu wird eine Ausarbeitungsfrist von sechs Monaten vorgeschlagen.
Neuregelungen bei Zwangsräumungen
- Zwangsräumungen ohne Datum und Uhrzeit sind verboten.
- Bei Zwangsräumungen von gefährdeten Familien ohne Wohnalternative wird ein Schiedsverfahren angewandt, das die Einigung mit dem Großbesitzer begünstigt.
- Sollte keine Einigung möglich sein, wird den Sozialdiensten Zeit eingeräumt, Wohnungslösungen anzubieten und der Richter ist befugt, längere Fristen festzulegen, die sich insgesamt auf mehr als zwei Jahre belaufen können.
- Das Ziel zur Beseitigung von Obdachlosigkeit ist im Gesetz festgelegt.
- Rathäuser dürfen künftig einen Zuschlag von 50 & zur Grundsteuer berechnen, wenn der Wohnraum für mehr als zwei Jahre unbewohnt war, dies kann sogar auf 100 % angehoben werden, wenn diese länger als drei Jahre leer stehen oder sogar 150 % wenn der Eigentümer mehrere leere Immobilien in der gleichen Gemeinde besitzt.
- Die Gemeinden haben das Anrecht auf eine Reserve von 40 % bebaubarem Land und 20 % nicht konsolidiertem städtischem Grund. Damit soll der Bestand an geförderten Mietwohnungen erhöht werden.
- Zusammen mit dem geförderten Wohnungsbau entsteht der neue geförderte soziale Wohnungsbau, welcher etwa das private Eigentum mit städtebaulichen und steuerlichen Vorteilen für günstigere Mieten kombiniert.
- Innerhalb von 20 Jahren soll ein sozialpolitischer Mindestwohnungsbestand von 20 % in Bezug auf die Gesamtzahl der Haushalte der entsprechenden Gemeinen erreicht werden, sofern diese als Gebiet mit belastetem Wohnraum gilt/galt.
Wann der Senat das Gesetz beurteilen wird, ist noch nicht ganz klar. Es ist jedoch davon auszugehen, dass dies den Senat ebenso passieren wird. – TF
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