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Eigentümergemeinschaften können nur einstimmig die Vermietung an Touristen verbieten

Auch rückwirkend ist eine Satzungsänderung nicht möglich.

Kanarische Inseln – Viele Eigentümergemeinschaften von Wohngebäuden auf den Kanaren planen ein Verbot von touristischer Vermietung in der Satzung. Allerdings ist dafür die Einstimmigkeit aller Eigentümer des Gebäudes erforderlich, so entschied es das Kommunalgericht Las Palmas. Mit dem Urteil wurde eine Satzung aufgehoben, bei der nur drei Fünftel der Eigentümer diese Entscheidung unterstützten. Außerdem hebt das Urteil auch die rückwirkende Gültigkeit von Satzungen auf.

Dies bedeutet, ein Verbot von touristischer Vermietung kann nicht rückwirkend und nur mit Zustimmung aller Eigentümer in die Satzung der Eigentümergemeinschaft aufgenommen werden. Schon registrierte touristische Vermietungen sind also von diesem Urteil nicht betroffen.

Das Urteil basiert auf Artikel 17.12 des Ley de Propiedad Horizontal. In diesem Artikel wird festgelegt, dass eine Änderung der Satzung nur mit einer 3/5-Mehrheit möglich ist und diese Änderungen in jedem Fall nur Beschränkungen und Bedingungen einführen können, wie z.B. die Festlegung besonderer Abgabenquoten oder eine größere Beteiligung an den gemeinschaftlichen Kosten, sofern diese 20 % nicht übersteigen, jedoch ein Verbot kann damit nicht eingeführt werden.

Das Urteil deckt sich mit einem aus dem Jahr 2022 gefällten Urteil durch das Provinzgericht Las Palmas, das damals ebenfalls ein gänzliches Verbot aufgrund einer 3/5-Mehrheit untersagt hatte.

Unsicherheiten bleiben bestehen

Das neue Urteil wirft etwas Licht ins Dunkle, denn der oberste Gerichtshof hatte im Dezember die Vermietung an Touristen als wirtschaftliche Tätigkeit eingestuft und damit Eigentümergemeinschaften die Tür für ein Verbot geöffnet. In vielen Statuten sind wirtschaftliche Tätigkeiten im Wohnraum untersagt. Aber dort, wo dies nicht der Fall war, haben indessen diverse Eigentümergemeinschaften entschieden, dies in die Satzung mit aufzunehmen. Schnell wurden Versammlungen einberufen, um genau das zu erreichen. Doch das Urteil jetzt gibt die klare Anweisung, dass dafür alle Eigentümer zustimmen müssen.

Letztendlich wird auch dies noch den obersten Gerichtshof beschäftigen müssen, da es diverse Verfahren vor den Gerichten der Provinzen gibt, die aufgrund dieser Unklarheiten im Gesetze geführt werden. Der oberste Gerichtshof muss wohl finale Regelungen festlegen, die dann für alle bindend sind.

Solange dies nicht passiert, gilt Einstimmigkeit ohne Chance auf Rückwirkung. – TF

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