Spanien – Es ist der natürliche Instinkt von Eltern, ihren Kindern den Start in ein eigenständiges Leben zu erleichtern. Wer eine zweite Immobilie besitzt, überlässt diese oft gerne dem eigenen Nachwuchs – völlig kostenlos und aus reiner familiärer Fürsorge. Doch was als großzügige Geste der Liebe gedacht ist, kann sich schnell in einen echten steuerlichen Albtraum verwandeln. Die spanische Steuerbehörde (Hacienda) greift nun hart durch und bestätigt: Auch ohne Mieteinnahmen bittet der Fiskus die Eltern kräftig zur Kasse.

Ein teures Erwachen für großzügige Familien

Viele Familien gehen fälschlicherweise davon aus, dass keine Steuern anfallen, wenn innerhalb der Familie kein Geld fließt. Diese Annahme ist jedoch ein gefährlicher Irrtum. Die spanischen Finanzbehörden haben in jüngsten Bestätigungen klargestellt, dass die unentgeltliche Überlassung einer Zweitwohnung an Familienangehörige steuerpflichtig ist. Das bedeutet im Klartext: Das Kind wohnt mietfrei, doch die Eltern müssen für diese Großzügigkeit am Ende des Jahres Einkommensteuer (IRPF) zahlen.

Das Finanzamt unterscheidet strikt zwischen dem Hauptwohnsitz, in dem die Eltern gemeinsam mit ihren Kindern leben, und einer zusätzlichen Immobilie. Wer in Spanien eine zweite Immobilie besitzt, diese aber weder vermietet noch selbst als Erstwohnsitz nutzt, fällt unweigerlich in das Raster der Steuerfahnder.

Alarmstufe Artikel 85: Das Gesetz hinter der Steuerforderung

Die rechtliche Grundlage für diese harte Vorgehensweise findet sich im Artikel 85 des spanischen Einkommensteuergesetzes (IRPF). Dieses Gesetz regelt die sogenannte Zurechnung von Immobilieneinkünften (imputación de rentas inmobiliarias). Die Logik der Behörde ist dabei eiskalt: Jede Immobilie, die nicht der Hauptwohnsitz ist, stellt ein Vermögen dar, das theoretisch Einnahmen generieren könnte.

Dabei ist es für die Steuerbehörde völlig unerheblich, ob die Immobilie leer steht oder ob der eigene Sohn beziehungsweise die eigene Tochter darin lebt. Solange das Eigentum auf den Namen der Eltern läuft und kein offizieller Mietvertrag mit entsprechenden Einnahmen vorliegt, geht der Staat von einem fiktiven Einkommen aus, das zwingend versteuert werden muss.

So gnadenlos berechnet der Fiskus die fiktive Miete

Wie viel müssen Eltern nun für ein Haus bezahlen, das ihnen keinen einzigen Euro an Mieteinnahmen einbringt? Um dieses fiktive Einkommen zu berechnen, zieht das Finanzamt den offiziellen Katasterwert (Valor Catastral) der Immobilie heran. Je nach Aktualität dieses Wertes greifen zwei unterschiedliche Berechnungsmodelle:

• 1,1 Prozent: Wurde der Katasterwert der Gemeinde in den letzten zehn Jahren offiziell überprüft und aktualisiert, wird dieser etwas moderatere Satz auf den Katasterwert angewendet.
• 2,0 Prozent: Liegt die letzte Aktualisierung des Katasterwertes weiter in der Vergangenheit, schlägt das Finanzamt unerbittlich mit vollen zwei Prozent zu Buche.

Ein Rechenbeispiel: Angenommen, die überlassene Zweitwohnung hat einen Katasterwert von 100.000 Euro. Wurde dieser Wert kürzlich aktualisiert, müssen die Eltern 1.100 Euro als fiktives Einkommen in ihrer Steuererklärung angeben. Bei einem veralteten Katasterwert sind es sogar 2.000 Euro. Auf diese Summe wird anschließend der persönliche Einkommensteuersatz der Eltern angewendet. Das Resultat sind handfeste Steuerzahlungen in Höhe von mehreren hundert Euro – für eine Wohnung, die eigentlich aus Liebe kostenlos überlassen wurde.

Die tückische Gefahr der „verdeckten Vermietung“

Die größte Falle lauert jedoch in der fehlenden Dokumentation. Wenn Eltern ihren Kindern einfach nur den Wohnungsschlüssel in die Hand drücken, ohne die Vereinbarung schriftlich festzuhalten, kann das bei einer Steuerprüfung verheerende Folgen haben. Ohne einen eindeutigen Beweis für die kostenlose Überlassung geht das Finanzamt im Zweifel von einer verdeckten Vermietung (alquiler encubierto) aus.

Tritt dieses Worst-Case-Szenario ein, wendet die Behörde nicht mehr die vergleichsweise niedrigen Kataster-Prozentsätze an. Stattdessen schätzt das Finanzamt eine marktübliche Miete und versteuert diese deutlich höhere Summe nach. Die daraus resultierenden Steuernachzahlungen und empfindlichen Strafgebühren können Familien in ernsthafte finanzielle Schwierigkeiten bringen.

Rettungsanker „Comodato“: So schützen Sie sich vor Strafen

Um sich vor den Verdächtigungen des Finanzamtes und horrenden Strafzahlungen zu schützen, raten Rechtsexperten dringend zu einer formellen Absicherung. Das juristische Zauberwort lautet hierbei Comodato – ein Leihvertrag zur unentgeltlichen Nutzung.

Eltern sollten zwingend einen schriftlichen Vertrag aufsetzen, der klar und deutlich regelt, dass die Immobilie dem Kind zu einhundert Prozent kostenlos überlassen wird. Eine notarielle Beglaubigung dieses Dokuments sorgt für absolute Rechtssicherheit. Wenn das Finanzamt dann Fragen stellt, kann schwarz auf weiß belegt werden, dass es sich um eine familiäre Gefälligkeit und nicht um Schwarzgeld-Mieten handelt. Dennoch bleibt die Pflicht bestehen, die Immobilie in der Steuererklärung ordnungsgemäß unter den fiktiven Einkünften (Artikel 85 IRPF) anzugeben.

Fazit: Keine Schenkung, aber volle Steuerpflicht

Wichtig zu wissen: Solange die Immobilie im Eigentum der Eltern verbleibt, handelt es sich juristisch nicht um eine Schenkung (Donación). Daher fällt auch keine Schenkungsteuer an, welche oft mit eigenen Freibeträgen einhergeht. Das Kind genießt lediglich das Wohnrecht. Genau deshalb bleiben die Eltern aber auch vollumfänglich in der Steuerpflicht.

Wer plant, seinem Nachwuchs durch eine mietfreie Wohnung unter die Arme zu greifen, sollte diesen Schritt niemals ohne steuerliche Beratung und vertragliche Absicherung gehen. Andernfalls wird die familiäre Hilfe schnell zu einer teuren Steuerfalle, aus der es kein Entkommen gibt. – TF

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