San Bartolomé de Tirajana – Wie angekündigt haben wir mit Carolina García Chagrin als Vorstandsmitglied/Vertreter für Gran Canaria Süd des professionellen Maklerverbandes ACEGI (Asociación Canaria de Empresas de Gestión Inmobiliaria) gesprochen und unsere Leserfragen weitergeleitet. ACEGI schließt 85 Maklerunternehmen aus allen Inseln ein, und hat im Süden/ Südwesten von Gran Canaria mit 17 Immobilienbüros eine starke Präsenz. Auf der Webseite von ACEGI www.acegi.es kann man ersehen, welche Immobilienbüros angeschlossen sind. Hier nun das Interview zur aktuellen Lage betreffend des Tourismusgesetzes der Kanaren und des PGO von San Bartolomé de Tirajana:

1) Welche Gebiete im Süden sind noch Umstritten, also ob diese als Touristische Zone oder als Residentenzone oder gar als Mischzone ausgewiesen werden sollten?

Die Klassifizierung eines Gebiets als Touristische Zone (Pieza Territorial Turística) im Inselplan bedeutet nicht, daß darin bestimmte Parzellen nicht für “Wohnzwecke“ (residencial) klassifiziert werden dürfen. Insofern haben die Redakteure des Gemeindeplans nicht präzise genug gearbeitet, der Plan darf und soll mehr auf die Realität eingehen und sich daran anpassen. “Pieza Territorial Turística” bedeutet lediglich, daß innerhalb dieser Zonen das touristische Angebot etabliert und entwickelt werden kann.

2) Kann das Gobierno eine Kernsanierung verlangen um somit schneller den Plan voranzutreiben, die Residenten aus den Touristischen Zonen hinaus zu bekommen?

Nein, davon ist in keinem Gesetz oder politisches Gespräch die Rede. Das Hauptziel ist, die touristische Nutzung von bestehenden Anlagen zu erhalten und daß keine weiteren Anlagen aus der touristischen Aktivität austreten. Ein zweites Ziel, ist die bereits bestehende private Nutzung zu Wohnzwecken womöglich „umzuleiten“. Dies soll jedoch als langfristiges Ziel verstanden werden, z.B. bei Obsoleszens und Abriss/Wiederaufbau des Gebäudes.

3) Soll das Gesetz evtl. noch mal überarbeitet werden, wenn ja wann?

Es sind mehrere Gesetze, die auf diese Situation zutreffen, und die sich untereinander stark widersprechen. Das Tourismusverordnungsgesetz 7/1995, welches noch gültig ist, erlaubt die Nutzung zu anderen Zwecken als die touristische Vermietung ausdrücklich, indem es festsetzt:

a) Damit eine Anlage touristisch betrieben werden kann, müssen mehr als 50% der Einheiten an dem Betrieb teilnehmen, die restlichen haben also die Möglichkeit, nicht touristisch betrieben zu werden, und somit für private Wohnzwecke benutzt zu werden. Diese Vorschrift gilt für alle Anlagen, deren touristischer Lizenz vor 1999 erteilt wurde, also für die allermeisten Appartementanlagen.

b) Eine Anlage, in der nicht die notwendige Mehrheit für die touristische Vermietung erreicht wird, darf nicht touristisch betrieben werden und darf nur noch durch das Spanische Mietgesetz vermietet werden (§42.b). Also ist die Wohnnutzung ausdrücklich gestattet bzw. sogar vorgeschrieben.

Das Gesetz der touristischen Renovierung und Modernisierung 2/2013 verbietet die Wohnnutzung in „autorisierte touristische Anlagen“, und der Gemeindeplan verbietet generell die Wohnnutzung auf touristisch klassifizierte Grundstücke.

So ein Gesetzeswiderspruch macht natürlich keinen Sinn, verursacht eine enorme juristische Unsicherheit, und es bleibt keinen anderen Ausweg, als die Gesetze zu ändern. Der Kanarische Regierungspräsident Clavijo hat in dieser Hinsicht ganz klar geäußert (La Provincia 2. September 2015), daß die Regierung innerhalb von einem Jahr das Gesetz, daß die Wohnnutzung von Ferienimmobilien verbietet, ändern wird. Eine Arbeitskommission wird gerade gegründet, im Frühjahr soll das erste Gesetzentwurf zum Parlament gebracht werden so daß das neue Gesetz in ca. einem Jahr genehmigt werden kann.

Wir sind überzeugt, daß die Gesetzesänderung die private Nutzung von Appartements als Ferienimmobilien/ Zweitwohnsitze erlauben wird, was von der Stadtplanung angesehen kein Hindernis für die touristische Modernisierung darstellt, sondern im Gegenteil damit sehr kompatibel ist, und mit der Realität von Gran Canaria der letzten 45 Jahre im Einklang steht. In dieser Hinsicht ist es aber wichtig, daß der mit dem Plan von San Bartolomé de Tirajana ausgelöste soziale Druck nicht nachlässt und sich auf andere Gemeinden und Inseln, die ja auch betroffen sind, ausbreitet. Ansonsten könnten unsere Politiker wieder „den Norden verlieren“ und nur einen Teil der Realität (z.B. die Interessen der Hotelbranche, die sehr gut organisiert und vertreten ist) bei der Entwicklung des neues Gesetzes betrachten. Als Hauptvertreter der Immobilienbranche wird ACEGI aktiv an diesem Prozess teilnehmen. Für einzelne Eigentümer bzw. Eigentümergemeinschaften entstehen Organisationen/Plattformen, z.B. die neugegründete „Plataforma de Afectados por la Ley Turistica“, die ein Mittel sein können, bei dieser Debatte präsent zu sein.

4) Wir haben einen Plan wo das Sonneland abgebildet ist, darin ist das Sonneland noch nicht zugeordnet, warum ist das so und wann wird dies von wem gemacht?

Die Planung von Sonnenland wird nicht im Generalplan reguliert, sondern in einem Spezialplan „PTP8“ (Plan Territorial Parcial de Estructuración y Regeneración del Espacio consolidado de Playa del Inglés) der 2012 genehmigt wurde. Sonnenland sollte darin als Wohngebiet umgewandelt werden mit der Bedingung, daß die notwendigen Infrastrukturen (Land für Parks, Schulen, Sozialleistungen usw) vorgesehen werden. Die Anwendung dieses Plans ist jedoch verzögert, weil eine Privatfirma gegen den Plan geklagt hat und dieser letztendlich laut Gerichtsurteil von Februar 2015 ungültig erklärt wurde. Die Inselregierung hat die Revision des Urteils durch den Spanischen Oberste Gerichtshof beantragt. Wann und wie sich die Situation weiterentwickelt, kann man im Moment noch nicht sagen, dies gilt aber sowohl für den PTP8 wie auch für den Generalplan, der in dieser Version höchstwahrscheinlich nicht vorankommen wird. Ein möglicher Einwand, den die Betroffenen im Sonnenland gegen den Generalplan stellen können ist also, daß der Generalplan für die Regulierung des Gebiets auf einen ungültig gewordenen Inselplan verweist.

5) Ein Beispiel: Ein Apartment in der Anlage Amazonas wurde gekauft, und wird ausschließlich für den eigenen Urlaub (mehrmals pro Jahr) genutzt, wenn der Käufer die Rente erreicht hat möchte er das Apartment als Langzeitaufenthalt nutzen, kann er das überhaupt? Was wird ihn erwarten? Das Amazonas wird derzeit teilweise von Residenten und Teilweise für die Touristische Vermietung genutzt. Was passiert mit dem Eigentum, wenn das Amazonas ausschließlich in die touristische Vermietung gegeben wird?

Ich gebe eine allgemeine Antwort, die sich nicht spezifisch auf den erwähnten Fall bezieht. Gemäß Tourismusverordnungsgesetz 7/1995 darf eine Minderheit der Einheiten nicht an dem touristischen Betrieb teilnehmen und somit privat genutzt werden. Das Gesetz der touristischen Renovierung und Modernisierung 2/2013 verbietet die Nutzung für Wohnzwecke. Es gibt eindeutig einen Widerspruch, der von der angekündigten neuen Gesetzgebung geklärt werden soll. In der Zwischenzeit sollten sich die Eigentümer keine Sorgen machen und weiterhin Ihre Appartements nutzen, natürlich in respektvollem Zusammenleben mit dem touristischen Betrieb. Kein Gesetz kann einen Eigentümer zwingen, einen Vertrag mit einer bestimmten Firma abzuschliessen. Sollte darüberhinaus der touristische Betreiber keine Vereinbarung für den Betrieb einer Mehrheit der Einheiten dieser Anlage erreichen, kann die Eigentümergemeinschaft den „Betrieb“ selbst übernehmen und verwalten, und flexible Normen bezgl. Eigennutzung durch die Eigentümer (dieser kann als „Tourist“ des Betriebes registriert werden) festsetzten. Solange die Anlage technisch und ästhetisch die touristischen Vorschriften erfüllt, eine Rezeption hat usw. sollten es keine Schwierigkeiten geben.

6) Ein Rentner besitzt ein Apartment in der Anlage Teneguia und fragt sich, kann man seine Kinder und Enkelkinder darin für den Urlaub wohnen lassen?

Die Nutzung durch die Familie ersten Grades sollte als Eigennutzung gelten. Um die Schwierigkeiten einer möglichen Anzeige an die Tourismusinspektion zu vermeiden, würden wir empfehlen, diesen Aufenthalt vorher an den Betreiber/ Rezeption schriftlich mitzuteilen, damit keine illegale Vermietung vermutet wird und keine Anzeige gestellt wird. Sollte es trotzdem eine Anzeige geben, kann diese Mitteilung als Beweis des guten Glaubens erbracht werden.

7) In folgendem Artikel steht: „Los propietarios de los apartamentos turísticos de la zona podrán cambiar el uso de sus inmuebles a vivienda permanente si superan los 50 metros cuadrados y disponen de habitación doble“. Viele Anlagen haben nur Appartements mit unter 50 Quadratmetern, ist diese Regelung also noch aktuell, und wenn ja welche konsequenzen muss man erwarten bei Appartements die z.B. nur 48 Quadratmeter groß sind?

Diese Regelung stammt aus dem erwähnten PTP8 und betrifft nur Sonnenland. Da dieser Plan keine Gültigkeit hat, macht es derzeit wenig Sinn, weiter auf dessen Konsequenzen einzugehen.

8) Abschließende Frage: Was kann man von Seiten der Regierung erwarten, wie will diese die illegale Vermietung an Touristen genau unterbinden? Gibt es da schon Inspekteure die unterwegs sind? Gibt es evtl. eine Internetseite wo man illegale Vermietungen melden kann etc.? In Berlin z.B. ist die illegale Vermietung auch online anzeigbar von Nachbarn die sich darüber beschweren wollen.

Die Touristische Inspektion war in allen diesen Jahren sehr schwach. Das ist allerdings mit ein Grund, warum die Hotelliers sich für so strenge Gesetze eingesetzt haben. Nach dem Motto: „Wenn Ihr die private Nutzung nicht kontrollieren könnt so daß keine illegale Privatvermietung stattfindet, dann verbietet sie ganz“. Das ist aber eindeutig nicht richtig, die Regierung sollte schlicht und einfach ihre Arbeit machen und dafür sorgen, daß die Gesetze eingehalten werden. Daß man illegale Vermietung online anzeigen kann, ist sicherlich eine gute Idee und wir werden sie an die Regierung weiterleiten. Parallel dazu gibt es auch noch die Debatte um die private Vermietung von Ferienwohnungen (viviendas de uso turístico), viele kämpfen um eine Liberalisierung dieses Marktes auch innerhalb der Touristenzonen. Das sind alles im Moment ganz heiße Themen, die unserer Meinung nach zu mehreren Gesetzesänderungen und ein neues Tourismusmodell führen werden.

Wir hoffen, dass damit einige Fragen beantwortet werden konnten. Die Regierung hat die angekündigte Expertengruppe bereits gegründet und arbeitet derzeit an einer Veränderung der Gesetze. – TF

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