Spanien – Dass die Immobilienpreise in Spanien immer weiter steigen, ist mittlerweile wohl jedem aufgefallen, sowohl Menschen, die nach etwas zur Miete als auch nach etwas zum Kaufen suchen. Inflationsbereinigt, sind die aktuellen Immobilienpreise im Land die höchsten seit dem Jahr 2010, also nach dem Platzen der Immobilienblase.

CaixaResearch hat nun einen neuen Sektorenbericht für den Immobilienmarkt in Spanien veröffentlicht. Der Bericht analysiert unter anderem den Faktor, warum im vergangenen Jahr in Spanien der Verkauf von Immobilien um weitere 20 % gestiegen ist. Immerhin bedeutete dies die Transaktion von 700.000 zusätzlichen Immobilien im Land.

Die Hauptgründe für diese Entwicklung sehen die Analysten in verbesserten Finanzierungsbedingungen, einer gestiegenen Kaufkraft der Haushalte aufgrund des starken Arbeitsmarktes und einem anhaltenden Bevölkerungswachstum – sowohl durch Migration als auch durch neue Familienformen.

Jedoch hat dieser allgemeine Trend einen ganz besonderen „Haken“, denn die Preise werden unaufhaltsam nach oben getrieben. Daher warnen indessen auch die Experten von CaixaResearch, dass es zwingend notwendig ist, schnellstmöglich neue Wohnimmobilien zu bauen, um den Markt wieder in ein Gleichgewicht zu versetzen.

Obwohl im vergangenen Jahr (2024) der Bau von 132.000 neuen Wohnungen genehmigt wurde (13 % mehr als im Vorjahr, 2023), reicht der Neubau weiterhin nicht aus, um den Markt auszugleichen, und der Wohnungsmangel „verschärft sich weiter“.

Die Autoren des Berichts weisen darauf hin, dass der Wohnungsmangel der Hauptfaktor für den Preisdruck ist, der sich „weiter beschleunigt und den Zugang zu Wohnraum erschwert“, insbesondere in Gebieten mit der höchsten Nachfrage. Laut allen Experten (INE, Ministerium und Studienerstellern) ist Soria die einzige Provinz in Spanien, in der es dieses Phänomen nicht gibt.

CaixaReserach geht davon aus, dass seit dem Jahr 2021 ein Wohnungsmangel von rund 765.000 Wohnimmobilien in Spanien entstanden ist. Dies entspricht etwa 4 % des gesamten Immobilienbestandes in Spanien. Jedoch sind diese 4 % für etwa 39 % des seither beobachteten Preisanstiegs verantwortlich. Die Autoren des Berichts weisen darauf hin, dass der Wohnungsmangel der Hauptfaktor für den Preisdruck ist, der sich „weiter beschleunigt und den Zugang zu Wohnraum erschwert“, insbesondere in Gebieten mit der höchsten Nachfrage.

Besonders stark betroffen sind die Regionen Madrid, Alicante, Barcelona, Valencia und Málaga. Also die Ballungsgebiete von Spanien. Hier fehlen im Schnitt jeweils 60.000 Wohnungen, um das Gleichgewicht wiederherzustellen. Aber selbst in den ländlicheren Regionen von Spanien ist es schwer, denn dort fehlen im Schnitt um die 3.000 Wohnungen für dieses Gleichgewicht.

Es fehlt weiterhin an Immobilientransaktionen von Neubauten. Schaut man zurück in das Jahr 2007, vor dem Platzen der Immobilienblase, wurden jährlich in Spanien etwa 42 % aller Immobilientransaktionen durch Neubauten abgewickelt. Aktuell sind es nur noch 22,2 % (leichter Anstieg seit 2021).

Preisspirale dreht sich schneller und weiter nach oben

Der Wohnungsmangel treibt die Preise unaufhaltsam in die Höhe. Reell liegen sie bereits über dem Niveau von 2010. Regional ist die Entwicklung heterogen, obwohl in allen Regionen Zuwächse verzeichnet wurden. Madrid und Katalonien führen die Liste an, gefolgt von Andalusien, den Balearen, den Kanarischen Inseln, der Autonomen Gemeinschaft Valencia und Murcia, wie der Bericht detailliert beschreibt.

Tatsächlich hat der starke Preisanstieg in diesen Regionen seit Mitte 2024 die Nachfrage in günstigere Gebiete verlagert und auch die Preise in den an Madrid angrenzenden Provinzen – wie Segovia, Ávila, Toledo und sogar Valladolid – in die Höhe getrieben.

Die Studie von Caixabank Research prognostiziert einen Preisanstieg von 10 % in diesem Jahr und weiteren 6,3 % im Jahr 2026. Dieses Wachstum wird das verfügbare Einkommen pro Haushalt übersteigen und die Indikatoren für die Erschwinglichkeit von Wohnraum, insbesondere in den Gebieten mit der höchsten Nachfrage, weiter belasten.

Mehr und mehr Ausländer kaufen in Spanien

Die Studie hat auch festgestellt, dass der Preisanstieg auch daher rührt, dass mehr und mehr Ausländer in Spanien eine Immobilie kaufen.

Die gestiegene Investitionsbereitschaft in Spanien ist offensichtlich: Allein im ersten Halbjahr 2025 wurden mehr als 50.000 Wohnungen von Ausländern gekauft. Dies entspricht etwa 14 % aller Immobilientransaktionen und der Wert liegt damit weit über dem bisherigen Durchschnitt der Jahre 2006 bis 2024. Im Jahr 2007 lag der Wert sogar nur bei 7 %.

Nichtansässige Ausländer haben ein deutlich anderes Kaufprofil als Inländer. Ihre Kaufmotive sind eher urlaubsorientiert oder dienen eher Investitionszwecken, und ihre Kaufkraft ist höher. Dieser Trend beeinflusst die Nachfrage in bestimmten Gebieten, insbesondere in touristisch attraktiven Gebieten. So lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Käufe von Nichtansässigen im zweiten Halbjahr 2024 bei 3.063 €, verglichen mit 1.713 €/m² für Residenten – praktisch doppelt so hoch.

Was in diesem Zusammenhang besonders hervorgehoben wurde, ist der Fakt, dass dieser ohnehin schon höhere Preis seit dem Jahr 2019 deutlicher gestiegen ist, als die Immobilienpreise selbst. Nichtsansässige Ausländer zahlten derzeit 38 % mehr als noch vor wenigen Jahren. „Dieser Trend spiegelt wider, dass sich Spanien als eines der attraktivsten Ziele für Investitionen in Luxusimmobilien in Europa etabliert hat“, heißt es in dem Bericht.

Eine weitere Warnung in dem Bericht befasst sich auch mit der Preiseinschätzung zur Immobilienbewertung. Denn durch den freiwillig höheren Beitrag, den nichtansässige Ausländer zahlen, werden die Bewertungen automatisch höher ausfallen, als der Markt es tatsächlich wert ist. Dies kann künftig erneut zu massiven Problemen führen und sogar Banken wieder in die Schieflage bringen.

Die Experten betonten zum Schluss jedoch, dass sich der aktuelle Kontext „deutlich“ von dem des Booms der 2000er Jahre unterscheide, da die finanzielle Situation von Haushalten und Institutionen „deutlich solider“ sei. Sie bestehen jedoch darauf, dass es „Ungleichgewichte“ gebe, die Aufmerksamkeit verdienen. – TF