Kanarische Inseln – Die angespannte Lage auf dem spanischen Wohnungsmarkt ist kein neues Phänomen, doch aktuelle Daten verleihen der Debatte nun eine neue Dringlichkeit. Ein umfassender Bericht, der vom spanischen Ministerium für Verbraucherschutz in Zusammenarbeit mit dem Nationalen Forschungsrat (CSIC) veröffentlicht wurde, zeichnet ein deutliches Bild einer zunehmenden Professionalisierung und Konzentration von Wohneigentum. Besonders auffällig ist dabei die Situation auf den Kanarischen Inseln. Die beiden Hauptstädte des Archipels, Las Palmas de Gran Canaria und Santa Cruz de Tenerife, weisen landesweit die höchste Dichte an sogenannten Mehrfachvermietern auf. Dies hat weitreichende Folgen für die Verfügbarkeit von Wohnraum und die Preisgestaltung in einer Region, die ohnehin mit einer chronischen Wohnungskrise kämpft.

Der Wandel des spanischen Mietmarktes: Große Portfolios wachsen schneller

Betrachtet man die Entwicklung in ganz Spanien über die letzten Jahre, wird ein klarer Trend sichtbar: Der Mietmarkt verschiebt sich weg von privaten Einzelvermietern hin zu Akteuren, die über mehrere Immobilien verfügen. Zwischen 2016 und 2023 verzeichnete das Mietportfolio von Mehrfachvermietern ein Wachstum von beeindruckenden 39,9 Prozent. Im Vergleich dazu stieg die Anzahl der Mietobjekte bei Vermietern, die lediglich eine einzige Immobilie besitzen, nur um etwa 30,4 Prozent. Diese Differenz von fast zehn Prozentpunkten verdeutlicht, dass das Marktwachstum primär von jenen getrieben wird, die Immobilien als reines Investment- und Skalierungsobjekt betrachten.

Die Gesamtzahl der von Privatpersonen vermieteten Wohnungen in Spanien ist in diesem Zeitraum massiv angestiegen – von 1,9 Millionen auf rund 2,57 Millionen Einheiten. Doch hinter diesen Zahlen verbirgt sich eine ungleiche Verteilung. Laut der Analyse entfallen mittlerweile 52,8 Prozent aller von Privatpersonen angebotenen Mietwohnungen auf Eigentümer, die zwei oder mehr Objekte besitzen. Bezieht man juristische Personen, also Unternehmen und Immobilienfonds, in die Statistik mit ein, wird das Ausmaß noch deutlicher: Über 61 Prozent des gesamten spanischen Mietwohnungsmarktes werden heute von Mehrfachvermietern und Unternehmen kontrolliert. Nur noch 39 Prozent des Marktes werden von klassischen Kleinvermietern abgedeckt.

Diese strukturelle Veränderung hat direkte Auswirkungen auf die soziale Dynamik des Landes. Während etwa 20,8 Prozent der Bevölkerung als Mieter leben, machen Vermieter – oder Personen, die Einnahmen aus der Vermietung ihres Hauptwohnsitzes erzielen – lediglich 4,9 Prozent der Gesamtbevölkerung aus (entspricht etwa 5,7 Prozent der erwachsenen Bevölkerung). Dieses Ungleichgewicht führt zu einer zunehmenden Abhängigkeit einer großen Mietergruppe von einer vergleichsweise kleinen Gruppe von Immobilieneigentümern.

Brennpunkt Kanaren: Warum Las Palmas und Santa Cruz die Statistik anführen

Während der Trend zur Konzentration landesweit spürbar ist, erreichen die Werte auf den Kanarischen Inseln Rekordhöhen. In den beiden Provinzhauptstädten ist die Dominanz der Mehrfachvermieter so ausgeprägt wie nirgendwo sonst in Spanien. In Las Palmas de Gran Canaria besitzen 64,9 Prozent der Vermieter mehr als zwei Immobilien. Demgegenüber stehen nur 35,1 Prozent der Vermieter, die lediglich ein Objekt auf dem Markt haben. Ein fast identisches Bild zeigt sich in Santa Cruz de Tenerife: Hier kontrollieren Mehrfachvermieter 64,6 Prozent des Marktes, während nur 35,4 Prozent auf Einzelvermieter entfallen.

Damit liegen die kanarischen Metropolen deutlich über anderen spanischen Großstädten, die ebenfalls für ihre hohen Mieten bekannt sind. In Palma de Mallorca liegt der Anteil der Mehrfachvermieter bei 63 Prozent, in Barcelona bei 60,8 Prozent und in der Hauptstadt Madrid bei 56,4 Prozent. Valencia folgt mit 55 Prozent. Dass ausgerechnet die Kanaren die Liste anführen, lässt sich unter anderem durch die spezifische Wirtschaftsstruktur des Archipels erklären. Die hohe Attraktivität für Touristen und das damit verbundene Geschäft mit Ferienwohnungen haben in den letzten Jahren dazu geführt, dass Immobilien verstärkt als Renditeobjekte aufgekauft wurden.

Oftmals konkurrieren hier lokale Mieter mit Investoren, die Wohnraum nicht für die langfristige Vermietung, sondern für kurzzeitige touristische Zwecke oder als spekulatives Anlageobjekt nutzen. Die Daten des Grundbuchamts der Kanarischen Inseln stützen diese These einer massiven Anhäufung von Wohneigentum. Besonders markant ist die Gruppe der Eigentümer, die vier oder mehr Immobilien besitzen. Allein die Zahl der Personen mit genau vier Immobilien hat die Marke von 50.000 überschritten – ein Zuwachs von über 75 Prozent in den letzten 15 Jahren.

Langzeittrend: Der Weg in die Wohnungskrise
Die aktuelle Studie ist kein bloßes Schlaglicht auf das Jahr 2023, sondern das Ergebnis einer langfristigen Entwicklung, die sich über die letzten anderthalb Jahrzehnte abgezeichnet hat. Eine Zeitreihenanalyse der letzten 15 Jahre offenbart, dass sich das Muster des Immobilienbesitzes auf den Kanaren grundlegend gewandelt hat. Die am schnellsten wachsende Gruppe von Eigentümern ist nicht etwa die junge Familie, die ein Eigenheim erwirbt, sondern Investoren mit einem Portfolio von sechs bis zehn Immobilien.

Im Jahr 2010 gab es auf den Kanaren rund 23.000 Eigentümer in dieser Kategorie. Heute ist diese Zahl auf 43.000 angewachsen, was einer Steigerung von 86,4 Prozent entspricht. Ähnlich rasant entwickelte sich die Gruppe derer, die genau fünf Immobilien besitzen: Ihre Zahl stieg von 15.000 auf 26.000 (plus 79,3 Prozent). Diese Zahlen belegen eine fortschreitende Akkumulation von städtischem Wohneigentum in den Händen weniger Akteure.

Diese Entwicklung wird von Experten als einer der Hauptgründe für die anhaltende Wohnungskrise auf dem Archipel angesehen. Wenn ein immer größerer Teil des verfügbaren Wohnraums von wenigen Eigentümern kontrolliert wird, sinkt tendenziell das Angebot für den „normalen“ Mietermarkt, während die Preise durch die monopolartige Stellung einiger Anbieter stabil hochgehalten oder weiter in die Höhe getrieben werden können. Da die Konzentration vor allem in den städtischen Zentren und touristischen Hotspots stattfindet, werden Einheimische zunehmend an den Rand der Städte oder in weniger erschlossene Gebiete verdrängt.

Die Analyse des Verbraucherschutzministeriums und des CSIC macht deutlich, dass die Wohnungspolitik vor großen Herausforderungen steht. Die bisherigen Mechanismen scheinen die Konzentration von Eigentum eher begünstigt als gebremst zu haben. Für die Bewohner von Las Palmas und Santa Cruz de Tenerife bedeutet dies vorerst keine Entspannung. Da ein Ende des Trends zur Mehrfachvermietung nicht absehbar ist, bleibt die Frage nach bezahlbarem Wohnraum das zentrale soziale und politische Thema auf den Kanarischen Inseln. Ohne regulatorische Eingriffe oder eine massive Ausweitung des öffentlichen Wohnungsbaus dürfte sich die Kluft zwischen Immobilienbesitzern und der wachsenden Zahl an Mietern weiter vergrößern. – TF

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